Cuando se habla de una subasta judicial en España, mucha gente piensa en una oportunidad para comprar una vivienda a buen precio o en un proceso complejo reservado para expertos. Sin embargo, detrás de cada subasta judicial hay casi siempre una historia de deuda, litigio y ejecución forzosa.
Saber cómo funciona este mecanismo no solo es útil para quienes buscan adquirir bienes, sino también para quienes están siendo ejecutados o forman parte del proceso como acreedores.
Entender bien qué implica una subasta judicial es fundamental para no caer en errores o falsas expectativas. ¿Quién puede participar en una subasta? ¿Qué pasa si el bien tiene cargas? ¿Qué papel tiene el juzgado? ¿Cómo se realiza una puja? Estas son solo algunas de las preguntas que surgen cuando nos enfrentamos a un proceso de estas características.
En el presente artículo vamos a explicarte con detalle cómo se desarrolla una subasta judicial en España, qué fases tiene, qué requisitos exige y qué precauciones debes tomar antes de intervenir en una.
¿Qué es una subasta judicial?
Una subasta judicial es un proceso que se lleva a cabo cuando una persona o empresa tiene una deuda reconocida por un juez y no la ha pagado. Para que el acreedor pueda recuperar su dinero, el juzgado ordena vender algunos bienes del deudor —como una casa, un coche, muebles— en una subasta pública. El dinero que se obtiene con esa venta se usa para saldar la deuda.
Este tipo de subasta no es voluntaria. No se hace porque el propietario quiera vender, sino porque lo decide un juez. Una vez que el tribunal autoriza el proceso, el deudor no puede evitar que se subasten sus bienes. Todo el procedimiento está regulado por ley, concretamente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que marca cómo se debe hacer la subasta, qué requisitos hay que cumplir y cómo se protege a todas las partes implicadas. Además, desde hace años, estas subastas se hacen por internet a través del portal del BOE, lo que permite que cualquier persona interesada pueda participar desde casa.
¿Qué bienes pueden subastarse?
En una subasta judicial pueden venderse casi todos los bienes del deudor que tengan valor económico y que la ley permita embargar. Por ejemplo, es habitual subastar pisos, casas, locales comerciales, terrenos, vehículos, maquinaria, joyas, acciones, participaciones en empresas o incluso muebles. Todo lo que pueda transformarse en dinero para pagar la deuda puede entrar en el proceso, siempre que no esté legalmente protegido.
Antes de sacar a subasta cualquier bien embargado, es obligatorio determinar su valor. Esto se hace en función de un informe de tasación. Si no existe esa tasación, el juzgado, junto con las partes, puede fijar el valor del bien aplicando lo establecido en el artículo 637 de la LEC, que obliga a que esa valoración sea realista y adecuada para facilitar una venta eficaz. En el caso de los inmuebles, se suele utilizar el valor que figure en el título ejecutivo (por ejemplo, una hipoteca impagada) o el que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta valoración es importante porque determina el precio de salida en la subasta, el importe del depósito que se exige a quienes quieren pujar y los porcentajes mínimos necesarios para que se adjudique el bien al mejor postor.
¿Cómo se desarrolla una subasta judicial? Fases del procedimiento
1. Auto despachando ejecución y embargo de bienes
La primera fase consiste en que el acreedor presenta una demanda de ejecución, aportando un documento que demuestre que la deuda es firme y exigible. A esto se le llama título ejecutivo, y puede ser, por ejemplo, una sentencia judicial definitiva, un laudo arbitral o un acuerdo de pago aprobado por un juez.
Si el juzgado revisa la documentación y considera que es correcta, dicta lo que se llama un auto despachando ejecución. Ese auto es una resolución que autoriza a embargar bienes del deudor para garantizar que la deuda se pagará. Es decir, el juzgado da luz verde para buscar y retener bienes que se puedan convertir en dinero.
Una vez embargados, se inscriben dichos embargos en los registros correspondientes. Por ejemplo, si se trata de una vivienda o un terreno, se hace constar en el Registro de la Propiedad que el bien está embargado. Este paso es importante porque así nadie puede transmitirlo o establecer derechos sobre el mismo, mientras se tramita el procedimiento ejecutivo.
Además, en esta fase también se consultan y se hacen constar todas las cargas o deudas que ya tenga el bien, como hipotecas anteriores u otros embargos. Todo esto se incorpora al expediente para que tanto el juzgado como los posibles compradores sepan en qué situación está el bien antes de subastarlo.
Una vez embargado y registrado todo, el juzgado puede ordenar la subasta judicial del bien. Esto da paso a la siguiente fase del procedimiento.
2. Valoración del bien y señalamiento de subasta
Antes de que el juzgado saque un bien a subasta, es imprescindible fijar su valor, ya que ese será el precio de referencia que servirá para calcular cuánto debe ofrecer como mínimo quien quiera pujar por él.
Esta valoración está regulada por el artículo 666 de la LEC, y debe ser lo más ajustada posible al valor real del bien, para que la subasta tenga sentido y pueda atraer a posibles compradores. No se trata de un valor simbólico, sino de una cifra realista que refleje cuánto puede valer ese bien en el mercado.
Ese valor se incluye en el edicto o anuncio de la subasta, que se publica en el Portal de Subastas del BOE (Fase 3).
3. Anuncio y publicación de la subasta
Desde el año 2015, como hemos introducido en la fase anterior, todas las subastas judiciales se realizan a través del Portal de Subastas del BOE, en cumplimiento de lo dispuesto por la Ley 19/2015, que impone la tramitación electrónica para garantizar publicidad y transparencia.
El anuncio debe incluir, entre otros, los siguientes datos:
- Identificación del bien.
- Valoración.
- Cargas existentes.
- Importe mínimo aceptado.
- Condiciones de participación.
El plazo habitual para presentar pujas es de 20 días naturales desde el inicio de la subasta, aunque puede ampliarse si hay postores activos.
4. Desarrollo de la subasta electrónica
Durante el plazo habilitado, los interesados pueden presentar sus pujas a través del sistema electrónico del BOE. Para poder pujar, es obligatorio:
- Identificarse con certificado digital, que garantiza la identidad del participante.
- Depositar una garantía del 20% del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros, de acuerdo con lo previsto en el artículo 669 de la LEC, tras su modificación por la Ley Orgánica 1/2025. Este depósito ha pasado a ser más elevado (antes era el 5%). Este depósito sirve como compromiso de seriedad y se devuelve si la persona no resulta adjudicataria.
Durante ese periodo, se pueden presentar tantas ofertas como se quiera. Las pujas son secretas hasta que finaliza el plazo, y una vez concluido, el sistema muestra automáticamente cuál ha sido la oferta más alta. Esa será la que el juzgado examine primero.
5. Aprobación del remate y adjudicación
Una vez finalizada la subasta, el juzgado revisa la mejor oferta presentada para comprobar si cumple con las condiciones legales. En el caso de inmuebles, lo habitual es que la puja deba alcanzar al menos el 60% del valor de subasta. No obstante, si la cantidad ofrecida cubre íntegramente la deuda y las costas, será válida incluso aunque solo suponga una mejora simbólica de un céntimo sobre el mínimo legal.
En algunos casos, puede aceptarse una cantidad inferior, pero solo si el acreedor lo permite o si no se presenta ninguna oferta mejor.
Si todo está correcto, se dicta un decreto de aprobación del remate. Este documento es muy importante, ya que equivale a una escritura pública de compraventa. Es decir, reconoce oficialmente que la persona que ha hecho la mejor oferta es la nueva propietaria del bien.
Después de eso, el adjudicatario dispone de 20 días naturales para abonar el resto del precio ofrecido, descontando la garantía ya depositada. Este plazo, que anteriormente era de 40 días, se inicia automáticamente desde el cierre de la subasta, sin necesidad de notificación adicional. Del mismo modo, el plazo para que otros posibles interesados puedan presentar mejoras de postura también comienza a contar desde ese mismo momento.
Si no se abona el precio en el plazo indicado, el adjudicatario perderá el depósito y el bien podrá adjudicarse al siguiente mejor postor, o incluso al ejecutante si se dan los requisitos legales.
Una vez completado el pago, el juzgado dicta el correspondiente decreto de adjudicación. Con dicho documento, el adjudicatario podrá proceder, de ser necesaria, a su inscripción en el registro que corresponda, siendo para los inmuebles el Registro de la Propiedad donde radique el mismo. A partir de ahí, ya puede disponer del bien como legítimo propietario.
¿Puede participar cualquier persona en una subasta judicial?
Sí, cualquier persona física o jurídica puede participar en una subasta judicial, siempre que cumpla con los requisitos del portal del BOE: identificación digital y depósito de garantía.
Además, tras la Ley Orgánica 1/2025, el acreedor ejecutante está obligado a participar como postor si quiere adjudicarse el bien. Pierde así el privilegio anterior de pedir la adjudicación directa en caso de subasta desierta. Esto implica que debe competir en igualdad de condiciones con el resto de licitadores si quiere quedarse con el bien.
¿Qué pasa con las cargas anteriores en las Subastas de inmuebles derivadas de ejecuciones hipotecarias ?
Un aspecto esencial es que el comprador debe tener en cuenta que el bien puede tener cargas anteriores al embargo que subsisten tras la adjudicación. Por eso, es fundamental revisar el edicto de subasta y, en el caso de inmuebles, solicitar una nota simple registral actualizada.
Según el artículo 674 de la LEC, solo se cancelan las cargas posteriores al embargo. Las anteriores deben ser asumidas por el nuevo propietario.
En conclusión, participar en una subasta judicial en España puede ser una oportunidad interesante para adquirir bienes a precios reducidos, pero también entraña riesgos si no se conoce la reglas la normativa que la rige Tanto si eres acreedor, deudor o licitador, es fundamental conocer cada fase del proceso, los requisitos legales y las consecuencias jurídicas.
El procedimiento está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y se desarrolla de forma completamente electrónica, garantizando mayor transparencia, pero exige preparación y atención a los detalles. Revisar bien la situación del bien, sus cargas, y contar con asesoramiento legal cuando sea necesario puede marcar la diferencia.
Información actualizada a octubre de 2025.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa aplicable puede cambiar, por lo que se recomienda consultar con un profesional especializado antes de tomar cualquier decisión legal.